במהלך השלוש השנים האחרונות גדל באופן בולט מספר מעגל המשקיעים בארה"ב. היום כבר ניתן למצוא בישראל "משקיעים עם ניסיון", כאלה שכיסם למד את משמעות הבחירה שהם עשו.

בחירת החברה איתה הם בחרו לצאת למסע

הנתונים הראשוניים שהם קיבלו על השקעתם

המשמעות של עלויות חברת הניהול השוטף בנכס

ובעיקר את "האחריות" שגילו כלפהם אלה שהבטיחו.

והשיעור מאלף.

חלק מהחברות כבר לא קיימות. הנתונים לא היו ממש מדוייקים. וחברות הניהול גבו דמי ניהול והוצאות שוטפות לאורך כל הדרך שנגסו..נגסו ונגסו . והכי "כואב" ההבטחות שהתפוגגו והאחריות שהתאיידה.ממילים יפות וסיסמאות נשאר המשקיע עם נכס פעיל, או מושבת – לא מושכר – במרחק של אלפי קילומטרים מנמל הבית שלו.

פתאום אני מוצאת את עצמי בצומת בה מתקשרים אלי משקיעים שמעולם לא פגשתי,  במדינות בארה"ב שמעולם לא שקלתי אפילו לשווק בהם –  והם מבקשים עזרה. כך גם למדתי אני על  משמעות הבחירה והאחריות שמוטלות על המשקיע עצמו.

למדתי על משקיעים שקיבלו החלטות על סמך התרשמות מפגישות במשרדים מפוארים, על נתונים מפתים- שכל בר דעת היה פוסל אותם על הסף, על הבטחות בע"פ שמאוד הרשימו – נתונים על פערי הנכסים לפני המשבר והיום, סיפורים מרתקים על החברה ונפחי הפעילות שלה –הם שמעו....התלהבו...ורכשו.

 עברו כמה חודשים ופתאום הם מצאו את עצמם מול שוקת שבורה. התחילו להגיע חיובים שונים ומשונים מחברת הניהול – אשר גרעו וגרעו ...מההכנסות שדו"חות האקסל שלהם לא לקחו בחשבון – והתמונה התהפכה.

מיותר לציין, שישנם אף כאלה שקיבלו עצת אחיטופל ופתחו ללא צורך חברה לרכישת נכס אחד או שניים. ועכשו הם "תקועים" גם עם חברת LLC  שמעיקה עליהם ברמת ההוצאות השוטפת. הם כאן. הנכס מאות אלפי קילומטרים, על המיילים שהם שולחים לא תמיד מגיבים, וסוכני המכירות אשר חיזרו אחריהם באינטנסיביות מסננים ומתעלמים.

אז הם מחפשים קרש הצלה – הם מחפשים באינטרנט ומגיעים אלי. ברוב המקרים, לא בגלל שהם מכירים אותי – אלא בגלל שהם מחפשים גואל. אינני שמחה לאידם – כלל לא. נהפוך הוא, כל משקיע מאוכזב יוצר סביבו גלים שלילים שבאופן עקיף משפיעים על הפעילות שלי, למרות שאין לי שום זיקה לאכזבה שהם חווים.

כשנכנסתי לשוק הנדל"ן ב- 2008 היו לי שתי מנטרות. אחת אמינות והשנייה אחריות. מעולם לא חיזרתי אחרי משקיעים פוטנציאליים, לא הטרדתי ולא לחצתי. נתתי לכולם את מרחב הבחירה – ותמיד ציינתי בפניהם שהדגש בבחירת הנכס ואיכות העסקה מושתת בעיקר על הבחירה עם מי יוצאים למסע – תמיד האמנתי, שמסע עם חברה אמינה אשר נמצאת שם בשבילם היא הקריטריון החשוב – אחוז תשואה יותר/פחות אינו בהכרח השיקול שצריך להניע אותם בתהליך הבחירה שלהם.

דיברתי מהניסיון. גם אני באופן אישי – טעיתי. בתחילת הדרך בחרתי בשגגה מישהו באינדיאנפוליס, שברגע שלמדתי מיהו – נטשתי אותו ומייד – כי בתפיסת העולם שלי יושר ואחריות הן אבני דרך מהותיות אשר אין להם תחליף – והוא לא היה כזה בלשון המעטה.

במסע שלי לאיתור חברה אמינה ונכסים איכותיים המניבים תשואות גבוהות באזורים בהם רמת האבטלה נמוכה, השכירויות קשיחות והיצע הנכסים אינו מטורף בחרתי בסאות בנד אינדיאנה.נכון,  אינדיאנה לא הייתה אף פעם מושא נחשק לתייר הישראלי, אך כשאנו מדברים על השקעת נדל"ן השיקולים הם אחרים לגמרי.

6 אוניברסיטאות- בינהן אוניברסיטת נוטרדם, 5 מכללות, פארק ננו טכנולוגיות, בתי חולים מרכזים רפואיים, שדה תעופה ועוד הופכים את סאות בנד העיר הנמצאת במחוז הרביעי בגודלו באינדיאנה, אשר בה מרוכזים כל הפעילויות של המחוז לעיר יציבה.

והכי חשוב בהיבטי ההשקעה של נכס מניב לטווח קצר/ארוך -  ארנונה נמוכה, ביטוחי נכס נמוכים אשר לא מעיקים על הכיס ולאור המשבר מחירי נכסים אטרקטיביים, אשר לאור רמת השכירויות בשוק 600$-900$ ומעלה יצרו גם תשואות נטו גבוהות. המשקיע הישראלי נוטה לעיתים לשכוח שנכס הוא "ייצור דינמי", שמתנהג בדיוק כמו נכס מושכר בארץ. יש שוכרים טובים יותר ופחות, יש כאלה ששומרים על הנכס יותר ופחות ויש כאלה שבתום החוזה לא מחדשים אותו שוב ורחמנא לצלן יש כאלה שגם לא משלמים – זה עניין של מזל.לכן, התלות שלכם בחברת הניהול מוחלטת.

איך אתם, בכל זאת, בודקים את איכות הנכס שאתם בוחנים לאורך זמן?

1. נתונים על רמת המחירים בשכונה - רלוונטיים להיום

2. מחירי פורקלוז'ר של נכסים באותו הרחוב

3. מספר הנכסים למכירה באזור

4.הנתונים הספציפיים של הנכס: מחיר/שכירות/הוצאות קבועות

6.רמת המחוייבות של מי שאתם רוכשים ממנו את הנכס - כשהתנאי הבסיסי - שהנכס כבר בבעלותו

7.תדרשו לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים של הנכס - תמונות לפני ואחרי שיפוץ, חוזה שכירות וכיו"ב

8.ע"י חשבון פשוט – תוכלו לבדוק מראש מה תהייה עלות החזקת הנכס כשהוא ריק. ארנונה + ביטוח + הוצאות ועד בית לשכונה (אם הנכס נמצא בשכונה סגורה/ דירה בבניין) לחלק ל- 12 חודשים. במדינות בהן הארנונה גבוהה + ביטוחי הנכס גבוהים + מיסי שכונה שוטפים גבוהים – תגלו שההוצאה האישית שלכם מידי חודש גבוהים ביותר, שלא להזכיר את העדר ההכנסה במהלך התקופה.  ועד היום עוד לא מצאתי משקיע שאוהב לשלוף את הארנק מהכיס.

וכשמדברים על השקעה בחו"ל. אל תשכחו, מבחן התוצאה תלוי בחברה איתה בחרתם לצאת למסע - בהצלחה!